MANUAL DO LOCATÁRIO


Caro (a) locatário (a):


 As instruções deste manual objetivam uma experiência positiva, tranquila e duradoura, tanto para você, inquilino, quanto para o proprietário do imóvel.

Este manual foi formulado visando antecipar e ajudar nas dúvidas que possam vir a surgir durante a sua locação.

Sua base se dá tanto em nossa experiência de anos de mercado, quanto na Lei do Inquilinato, que é base para o seu contrato de locação.

Através dele visamos tornar a experiência de locação, a melhor possível.

Caso persistam dúvidas, nossos canais de comunicação estão sempre abertos a você, nosso cliente, parceiro e amigo.

Todas as tratativas serão objetos de contratos específicos e pessoais, tudo sempre respeitando a Lei de Proteção de Dados e a Legislação vigente à época.

O presente manual tem cunho meramente informativo.

Nos reservamos o direito de qualquer erro de digitação bem como de alterar a qualquer momento, sem prévio aviso, as informações aqui contidas.


Departamentos da Empresa


Administrativo - contato@bancoimovel.com.br

- Dúvidas, emissão de boletos bancários e contas a receber;

- Solicitação de 2ª via de boleto;

- Negociação de aluguel.

Análise de Créditos / Contratos - atendimento@bancoimovel.com.br

- Assuntos relativos à documentação necessária para contratos de locação / recebimento de documentação;

- Análise de crédito;

- Confecção de contratos;

- Esclarecimento de dúvidas sobre cláusulas contratuais;

- Alterações contratuais (mudança de garantias, locatários, etc)

- Transferência de contratos;

- Renovação e aditivos de contratos;

- Entrega das chaves – unidade Campinas e Paulínia

Manutenção e vistoria de Saída – unidade Campinas – adm1@bancoimovel.com.br 

- toda e qualquer solicitação de reparos e manutenção no imóvel, bem como verificação de orçamentos necessários;

Vistoria de Saída – unidade Paulínia – vistoriapaulinia@bancoimovel.com.br

- agendamento de vistoria de saída, de imóveis na Cidade de Paulínia.

Cobrança – cob@bancoimovel.com.br

- 2ª via de boletos de cobrança;

- atrasos no pagamento do aluguel e demais encargos;

- dúvidas sobre procedimentos de cobrança;

- confissões de dívidas.

Rescisão - cob@bancoimovel.com.br 

- Informação sobre procedimentos para a entrega do imóvel;

- Agendamento de vistoria de saída;

- Recebimento de chaves – saída;

- Calculo de rescisão / multas rescisórias e outras dúvidas.

SAC – Serviço de atendimento ao cliente – contato@bancoimovel.com.br

- Atende a quem não sabe qual setor procurar ou tem alguma reclamação, sugestão e ou elogios a fazer.

Ouvidoria - ouvidoria@bancoimovel.com.br

- todos os assuntos relacionados a gerência.

Jurídico -  juridico@bancoimovel.com.br

- dúvidas sobre procedimentos jurídicos


Tipos de Locação

É sabido que cada tipo de imóvel tem suas particularidades, razão pela qual, é essencial que tanto Locatário quanto Locador estejam atentos aos detalhes de cada categoria e as suas regras previstas na lei, para que assim, direitos e deveres sejam compreendidos e respeitados.

Residencial

São aqueles imóveis destinados unicamente para moradia do inquilino e/ou de sua família.

A Lei do Inquilinato adota duas categorias de locações residenciais.

  • Prazo de locação igual ou superior a 30 meses -) no final do prazo o locador pode exigir do locatário a desocupação do imóvel, independentemente de haver motivos para rompimento da locação, e, logo após sua rescisão, dar ao imóvel qualquer outra destinação;
  • Prazo de locação inferior a 30 meses - ) no final do prazo o locador só poderá exigir do locatário a desocupação caso haja algum motivo (dentre os admitidos pela Lei do Inquilinato) que justifique a ruptura da locação, devendo o locador, na sequência da rescisão, dar obrigatoriamente ao imóvel a destinação utilizada na hora da solicitada para desocupação.

 

Comercial

São aqueles imóveis destinados para uma atividade empresarial.

Quando uma empresa permanece em um mesmo endereço por um considerado tempo, estabelece-se que naquele local o que se denomina de “ponto comercial”.

A legislação brasileira, visando dar uma certa proteção para os inquilinos comerciais, assegura sua permanência no local, desde que cumpridas as exigências legais para a renovação do contrato de locação comercial.

Todavia, visando não prejudicar o locador, a Lei do Inquilinato prevê situações onde a renovação não é obrigatória.

Início da Locação


Cuidados Especiais:

Nós da Bancoimovel em atenção a Lei Geral de Proteção dos Dados (LGPD) garantimos total sigilo e segurança quanto o recebimento e utilização dos dados a nós fornecidos.

O Contrato de Locação poderá ser assinado, tanto de maneira tradicional – física, com reconhecimento de firma, como de maneira eletrônica.

É essencial que todas as partes estejam atentas às cláusulas contratuais, compreendendo sua abrangência, alcance e a eficácia das regras estabelecidas na hora da assinatura do contrato, evitando, assim, futuros aborrecimentos e conflitos.

 

Chave e Mudança

Em caso de apartamento, ao receber as chaves do imóvel locado, a Administradora do Condomínio fará a entrega de uma autorização de mudança, que deverá ser apresentada ao síndico e/ou zelador do Condomínio.

Há casos específicos, onde a presença do locatário é solicitada na administradora do condomínio, para a confecção e autorização da entrada.

Com a autorização em mãos, verifique os procedimentos necessários para realizar a mudança, pois, em determinados prédios, sua mudança só poderá ser efetuada de acordo com as regras estabelecidas pelo prédio.

Ajuste o prazo de entrega de seus móveis e utensílios com a data de mudança previamente agendada com a administradora do Condomínio e/ou na portaria do prédio ou Condomínio, evitando assim, aborrecimentos.

Algumas localidades exigem que seja obtida uma autorização da prefeitura – Departamento de Trânsito, para a parada do caminhão de mudanças, sob pena de multa dos mesmos, portanto, fique atento. Para Campinas, entrar no site : www.emdec.com.br/eficiente/sites/portalemdec/pt-br/site.php?secao=autorizacao_mudanca , telefone 37662300.

Para evitar multas, leia atentamente o regulamento (regimento) interno do seu condomínio.

É importante conhecer previamente as medidas de seus móveis, porque eles podem não caber no seu novo lar.

Recomendamos que seja trocado o segredo da fechadura.

Antes de se ligar os eletrodomésticos e eletroeletrônicos na tomada, verifique a voltagem e se a chave geral de energia elétrica está ligada.

Recomendamos verificar se o registro geral de água está aberto, bem como se todas as torneiras estão funcionando, incluindo válvulas de descarga e chuveiros.

 

Contas de Consumo

 

Contas de Luz - CPFL

Conforme estipulado no Contrato de Locação, caberá ao Locatário a responsabilidade pelo pedido de Religação e/ou Transferência da titularidade da conta de consumo para seu nome, no prazo máximo de 30 dias da data da assinatura do Contrato de Locação.

Após a transferência, deverá ser enviado, dentro do prazo de 30 dias, protocolo de alteração de titularidade para atendimento@bancoimovel.com.br.

De posse do contrato de locação assinados e do seu documento de identidade, procure a concessionária de energia elétrica (CPFL) para mudança de titularidade e/ou nova ligação de energia elétrica que deverão estar em seu nome.

Este procedimento também poderá ser realizado pelo site https://servicosonline.cpfl.com.br/agencia-webapp/#/troca-nome-fatura/endereco


Contas de Água

 

Conforme estipulado no Contrato de Locação, caberá ao Locatário a responsabilidade pelo pedido de Religação e/ou Transferência da titularidade da conta de consumo para seu nome, no prazo máximo de 30 dias da data da assinatura do Contrato de Locação.

Após a transferência, deverá ser enviado, dentro do prazo de 30 dias, protocolo de alteração de titularidade para atendimento@bancoimovel.com.br.

De posse do contrato de locação assinados e do seu documento de identidade, procure a concessionária de água SANASA em Campinas e SABESP em Paulínia, para mudança de titularidade e/ou nova ligação de água que deverão estar em seu nome.

Para Campinas acesse: https://www.sanasa.com.br/aplicativos/alteraNomeFatura.aspx?f=A

Para Paulínia acesse: https://agenciavirtual.sabesp.com.br/alterar-nome-fatura

Contas de Gás encanado

 

Conforme estipulado no Contrato de Locação, caberá ao Locatário a responsabilidade pelo pedido de Religação e/ou Transferência da titularidade da conta de consumo para seu nome, no prazo máximo de 30 dias da data da assinatura do Contrato de Locação.

Após a transferência, deverá ser enviado, dentro do prazo de 30 dias, protocolo de alteração de titularidade para atendimento@bancoimovel.com.br.

O Locatário deverá verificar junto à Administradora do Condomínio e/ou portaria, se o mesmo possui gás encanado, qual empresa que fornece o serviço e se a cobrança se dá junto ao boleto do condomínio ou à parte.

Em caso de necessidade de religamento e existência de débitos anteriores que venham a impedir o pedido de religamento, deverá ser encaminhado e-mail ao atendimento@bancoimovel.com.br, informando o ocorrido, bem como todos os dados da Locação.

Vistoria de Entrada no Imóvel 

Junto com as chaves, você receberá um Termo de Vistoria, no qual estarão detalhadas as condições em que o imóvel se encontra, bem como seus acessórios. Referido termo faz parte do Contrato de Locação.

Ao final da locação, será realizada uma nova vistoria, e o imóvel deverá estar nas mesmas condições ou melhores do que as descritas no laudo inicial.

Além de realizar a vistoria, a imobiliária fotografa todos os ambientes e acessórios do imóvel locado, facilitando, assim, qualquer dúvida posterior. Este documento de vistoria deverá ser conferido no prazo máximo de 10 dias após o recebimento das chaves.

Importante destacar que, toda e qualquer reclamação que contradiz o laudo de vistoria de entrada deverá ser entregue e apontado logo nos primeiros dias da locação, sob pena de referidos apontamentos serem cobrados de você inquilino, no final da locação.

Caso haja alguma divergência, deverá ser apresentada, por escrito, a contestação da vistoria, no prazo improrrogável de 10 dias da entrega das chaves, devendo em referido documento ser apontado os itens divergentes (aqueles que não se concorda), bem como juntado fotografias que comprovem referidos apontamentos e encaminhado para o e-mail atendimento@bancoimovel.com.br.

O aceite e o recebimento sem a contestação fazem presumir a veracidade do laudo.

A contestação será válida após a conferência pelo vistoriador, aceitando as alegações nela contidas, entregue sob protocolo e assinatura. Não é necessário, a título de reforço, repetir os defeitos apontados na vistoria inicial.

Em caso de vir a ser descoberto algum defeito/falha oculta no imóvel, o Locatário deverá, dentro de até 15 dias após a descoberta, informar a administradora do contrato de locação Bancoimóvel, por escrito, através do e-mail atendimento@bancoimovel.com.br, para que se possa tomar as providências cabíveis.

É de suma importância que você receba e demonstre os possíveis problemas ao vistoriador do Bancoimóvel para que se possa sinalizar ao proprietário do imóvel. Desde que previamente agendado, o locador poderá vistoriar o imóvel locado, para observar aspectos estruturais, instalações elétricas, vedações, etc.

Vale a pena lembrar que a contestação ao laudo de vistoria inicial não poderá ser confundida com simples solicitação de serviços.


PAGAMENTO DO ALUGUEL


 Os pagamentos devem ser efetuados via boleto bancários, que serão enviados aos e-mails previamente cadastrados e informados pelo locatário, no momento do cadastro da locação.

Junto com o aluguel, também deverão ser pagos o IPTU e seguro incêndio. Em alguns casos, a taxa de Condomínio poderá vir a ser cobrada junto ao aluguel, verifique se esse é o seu caso, senão fique atento para não perder datas de vencimentos.

Em caso da Taxa de Condomínio ser paga separadamente e, em se verificando que houve rateio de obras, fundo de reservas e/ou outras cobranças que alteraram o valor do condomínio, encaminhe um e-mail para contato@bancoimovel.com.br ,  juntamente com o boleto do condomínio quitado para que o Bancoimovel possa se verificar a quem compete tal pagamento e assim,  requerer e realizar o reembolso junto ao proprietário.


 Até a data prevista para o vencimento, o boleto poderá ser pago, via internet e/ou em qualquer agência bancária.


 Caso o boleto não chegue até o vencimento, você poderá solicitar uma 2ª via através do telefone 19 -2515.2800, e-mail contato@bancoimovel.com.br e/ou acessando nosso site www.bancoimovel.com.br .

O Bancoimovel não recebe valores em seus escritórios, tampouco aceita o pagamento de aluguel através de depósito bancário.

REAJUSTES

Anualmente, o seu aluguel será reajustado pelo índice que constar em contrato. Geralmente utilizamos o IGPM e/ou o IPCA positivo. A soma deste índice pelo período de um ano corresponde ao percentual que atualizará o valor do aluguel.
 O valor do aluguel não ficará sem atualização, salvo quando for firmado acordo entre as partes, ou seja, uma negociação de valores, com autorização expressa do proprietário do imóvel. Mediante este acordo, o contrato deverá ser aditado e assinado (inclusive pelo fiador), e se renova conforme acordado entre as partes (mínimo de um ano).

TAXA DE CONDOMÍNIO

O pagamento da taxa condominial deverá ser feito pelo Locatário, que virá junto ao boleto do Aluguel.

Deverá se atentar para as hipóteses de cobrança se é mês vencido ou mês a vencer, pois na hora da rescisão poderá surgir dúvidas.

Mês vencido -) é referente ao mês anterior, ou seja, primeiro você mora, depois você paga.

Mês a vencer - ) você primeiro paga, depois mora, exemplo, caso você entre no imóvel dia 20 de janeiro, e o condomínio vence dia 05, no dia 05 de fevereiro você irá pagar o condomínio do mês de fevereiro inteiro acrescido de 11 dias do mês de janeiro.

Importante frisar que essa escolha é feita pela administradora do condomínio e nós do Bancoimovel não temos como interferir nesse ponto.

FUNDO DE RESERVA E RESTITUIÇÕES

Por passar pelo controle do Bancoimovel, os valores cobrados na taxa condominial que cabem ao proprietário pagar, não são repassados para os locatários.

 

SEGURO CONTRA INCÊNDIO


 Conforme consta do seu Contrato de Locação, a Lei do Inquilinato – Lei nº 8.245/91, estabelece a obrigação de pagar seguro contra incêndio.

O seguro contra incêndio será providenciado  pelo Bancoimovel e o valor será acrescido no aluguel. Caso deseje, o Locatário poderá providenciar a contratação por companhia de sua confiança, desde que condizentes e com as mesmas coberturas, de acordo com as informações contidas no contrato e seguradas pelas companhias pesquisadas pelo Bancoimovel.

MULTAS, INFRAÇÕES E TAXAS

Consta do seu Contrato de Locação as multas que deverão ser pagas em caso de infrações, fique atento.

As multas poderão ser por:

  • Inadimplência no pagamento das despesas contratadas no momento da locação;
  • Por rescisão antecipada do Contrato;
  • Por infração as demais cláusulas contratuais.

Caso, na vigência do Contrato surja a necessidade de se trocar e/ou retirar o nome do locatário (ex.: divórcio do casal e locação encontrava-se em nome do casal e ou só do marido), referida alteração poderá ser feita via aditivo contratual, desde que, o novo locatário preencha os requisitos para contratação e ainda, mediante o pagamento da taxa de 30% (trinta por cento) sobre o valor do aluguel vigente à época da solicitação.

Durante a Locação

O inquilino deverá cuidar do imóvel alugado como se fosse seu, com todo zelo e cuidado. Surgindo algum problema, deverá comunicar por escrito o Bancoimovel através do e-mail vistoriacampinas@bancoimovel.com.br (para imóveis da cidade de Campinas e região) ou para vistoriapaulinia@bancoimovel.com.br (para imóveis da cidade de Paulínia) para que se possa levar ao conhecimento do proprietário imediatamente o fato narrado, evitando, assim, que os problemas se agravem e que o inquilino venha a ser responsabilizado por negligência.

Importante lembrarmos que apesar da responsabilidade pela solução de “problemas de manutenção” poder ser do locador ou do locatário, a depender do problema, esta será de inteira responsabilidade do inquilino se referidos problemas advirem do mau uso do imóvel. Abaixo daremos uma idéia das obrigações/deveres de cada um.

REPAROS E MANUTENÇÃO

Após a assinatura do Contrato de Locação, torna-se de responsabilidade do Locatário a conservação e manutenção do imóvel.

Para não deixar dúvidas, toda e qualquer manutenção estrutural e/ou vício oculto, caberá ao proprietário fazer.

 

RESPONSABILIDADES DO LOCATÁRIO

No andamento da locação, podem ocorrer alguns problemas de reparos e manutenção causados pelo desgaste natural e pelo próprio uso do imóvel. A execução destes reparos é de inteira responsabilidade de pagamento do locatário.

Será de sua responsabilidade, amigo Locatário, informar em tempo hábil, ao Bancoimóvel sempre que acontecer algum problema no imóvel no decorrer de sua locação.

BENFEITORIAS

Benfeitorias são obras executadas em um imóvel para melhorá-lo, aumentando ou facilitando o seu uso, porém sem alteração da estrutura.

Por não serem obras necessárias, o proprietário não tem a obrigação de aceita-las. Em alguns casos, o proprietário pode até aceitar, porém o pagamento fica a cargo do locatário sem direito a restituições.

EXEMPLOS:
 • Box do banheiro;

• Colocação de fechaduras extras;

• Grades, alarme.


 Em alguns casos, porém, a benfeitoria / obras feita no imóvel é necessária para conservá-lo, evitando sua deterioração. Nestes casos, geralmente o proprietário é obrigado a realizar e a pagar por elas.


 EXEMPLOS:
 • Reforço na fundação de um prédio;

• Substituição de vigamento apodrecido no telhado;

• Vazamento interno nos encanamentos.

Algumas benfeitorias são tidas como voluptuária, sendo aquelas que servem apenas para embelezar o imóvel, não aumentando o seu uso habitual e não suscetíveis a ser indenizadas pelo proprietário, uma vez que as mesmas poderão ser retiradas pelo locatário na rescisão, contanto que não afetem a estrutura do imóvel.


 EXEMPLOS:
 • Alteração na pintura da fachada;

• instalação de ar condicionado;

• instalação de laminados;

• Placas de outdoor (imóvel comercial).

Em todos os casos, é importante destacar que:

• Não execute nenhuma benfeitoria sem antes avisar ou notificar a imobiliária, solicitando prévia autorização do proprietário;

• Benfeitorias não autorizadas podem caracterizar infração contratual, e o custo é de inteira responsabilidade do locatário;

• As benfeitorias dependem da autorização por escrito do proprietário do imóvel e não da imobiliária;

• As benfeitorias não serão restituídas pelo proprietário ao final da locação, salvo as previstas em contrato e/ou em negociado no decorrer do contrato;

• Você recebeu o imóvel nas condições da vistoria. Sendo assim, a locação é aceita na forma em que o imóvel se encontra, salvo firmado contrário em contrato.

Necessário frisar que as obras de embelezamento necessitam de autorização prévia do proprietário. Lembre-se de que o imóvel deve ser entregue nas mesmas condições do início da locação, ou seja, se você abrir uma parede (drywall), por exemplo, deverá refazê-la novamente, caso não tenha sido autorizado pelo proprietário, ou que a autorização tenha sido na condição de reconstruí-la posteriormente.

 

 

 

DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL

O momento de encerramento do contrato de locação exige que alguns cuidados sejam observados.

Deverá o locatário solicitar, por e-mail (administrativo@bancoimovel.com.br) modelo da Notificação de Saída do Imóvel e, de posse desse documento, a mesma deverá ser totalmente preenchida e assinada e encaminhada para o e-mail administrativo@bancoimovel.com.br, para a partir daí, iniciar-se o prazo de desocupação.

Não serão aceitos simples e-mails informando o desejo de sair, sendo primordial o envio da Notificação.

Caso a devolução das chaves coincida com a data prevista para o término do contrato para encerramento da locação, há a obrigatoriedade do encaminhamento da Notificação.

Findo esse prazo de 30 dias, já com o imóvel vazio, deverá ser realizada uma Vistoria de Saída.

Caso se constate a necessidade de se efetuar algum reparo/pintura/manutenção no imóvel, será informado ao locatário, por e-mail, dos pontos que necessitam de manutenção e será questionado ao mesmo se ele deseja fazer por conta própria referido serviço e/ou utilizar-se dos profissionais associados à Bancoimovel.

O aluguel e todas as demais taxas serão cobrados até a efetiva entrega das chaves, ou seja, quando se constatar que o laudo de vistoria de saída for igual ao laudo de vistoria de entrada.

VISTORIA DE SAÍDA



Você deverá agendar, via e-mail ( vistoriacampinas@bancoimovel.com.br – imóveis de Campinas e região ou para o e-mail vistoriapaulinia@bancoimovel.com.br – imóveis de Paulínia e região), com pelo menos 7 (sete) dias de antecedência, a sua visita de vistoria.

Importante lembrar que no momento da vistoria, o imóvel deverá estar totalmente desocupado, limpo, em ordem (conforme vistoria inicial), e com pintura na condição estipulada no laudo de vistoria inicial.

Em caso de necessidade de cancelamento, é importante informar ao vistoriador designado com antecedência de 24 horas.

O imóvel não será vistoriado se ainda estiver em processo de mudança.

Leia atentamente a vistoria inicial, cuja cópia você recebeu, e confira todos os itens. Se forem constatadas pela imobiliária irregularidades no imóvel na vistoria final, você não poderá entregar as chaves. Neste caso, aluguel e encargos continuarão a correr por sua conta até que o imóvel esteja de acordo com a vistoria inicial.

Quando for constatado na vistoria que o imóvel não está aprovado, serão apontados os itens reprovados e que necessitarão de manutenção, sendo informado a você inquilino, por e-mail essa decisão, momento em que você deverá retirar as chaves novamente no Bancoimovel e providenciar os reparos. Terminando a manutenção, haverá a necessidade de se agendar nova vistoria.

Caso você não possua alguém de confiança para fazer os serviços, poderá optar para que um profissional de nossa confiança realize o orçamento e aprovado o valor, o serviço será feito sem necessidade de uma segunda vistoria.

É importante o cumprimento integral da recuperação/manutenção do imóvel para que não ocorra mais de uma vistoria. Caso seja necessário o retorno do vistoriador ao imóvel em questão será cobrado uma taxa adicional por vistoria extra, no valor de R$ 80,00 (oitenta reais).


 Se você possui pets, é obrigatória a pintura dos muros e paredes externas (caso essas venham a ser sujadas com as patas/unhas dos pets), bem como deixar a grama em ordem.

As áreas externas deverão ser entregues com as devidas manutenções em dia (exceto os danos por desgastes temporais).



ENTREGA DAS CHAVES


Cumpridos todos os itens anteriores, a imobiliária irá realizar os acertos finais no seu imóvel e o recebimento das chaves (inclusive a da caixa de correspondência) e controle remoto de garagens. Serão cobrados os dias finais de aluguel e outras taxas proporcionais, se for o caso. Se as chaves forem devolvidas antes de decorridos os 30 dias desde o comunicado de desocupação, serão cobrados aluguel e demais taxas até que a data em que se completaria este prazo.

Importante lembrar que em caso de locatário pessoa jurídica, o mesmo deverá apresentar a Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte e guias mensais do DARF pagas.


PAGAMENTO RESCISÃO

O acerto final de aluguel e taxas proporcionais é feito através de boleto bancário com vencimento na data de entrega das chaves.


MULTA CONTRATUAL


 A multa contratual poderá ocorrer por vários motivos. Observe o que o contrato de locação prevê. A multa mais comum é pela desocupação antes do vencimento do contrato e caso venha a ocorrer, a mesma será cobrada no momento da rescisão.

VENDA DE IMÓVEL LOCADO


 O proprietário poderá vender o imóvel a qualquer momento, mas, para isso, o locatário terá preferência na aquisição, em igualdade de condições.
 O proprietário dará ao locatário o direito de preferência, mediante comunicação por escrito e protocolada com todas as condições do negócio. O direito de preferência caducará se o locatário não o exercer no prazo de 30 (trinta) dias da comunicação. Caso o Locatário tenha interesse na compra e/ou apresente algum interessado/pretendente, toda a negociação deverá ser feita via Bancoimovel, através do e-mail atendimento@bancoimovel.com.br .


 Em sendo vendido o imóvel para terceiro que não o Locatário, deverá este ser notificado, no prazo de 90 dias, com o nome do novo Locador.

Caso o novo Locador queira continuar com a locação existente, deverá ser realizado um aditivo contratual de substituição.

Você, como locatário, deverá permitir a visita ao imóvel dos prováveis interessados, conforme a cláusula contratual, em horário comercial, em datas previamente marcadas.

O novo adquirente, se desejar, deverá em 90 (noventa) dias demonstrar interesse em retomar o imóvel locado. Após este prazo, extingue-se o direito da retomada e, sendo assim, deverá continuar respeitando o contrato para retomada do imóvel.



LEI DO INQUILINATO – BREVES COMENTÁRIOS

 

Apesar de existir um considerável número de pessoas alugando imóveis no Brasil, percebe-se que tanto locatários quanto locadores não possuem conhecimento da Lei  nº   8.245/1991, a Lei do Inquilinato, que rege o mercado de aluguéis residenciais e comerciais no país, estabelecendo os direitos e deveres das partes envolvidas em um contrato de locação.

As normas e os procedimentos contidos na Lei do Inquilinato foram instituídos para evitar con?itos nas relações entre locadores, locatários e, também, os ?adores, devendo, então, ser observados por todos ao pretenderem assinar um contrato de locação.

A Lei do Inquilinato visa estipular regras legais efetivas e equilibradas, visando assegurar que todas as partes envolvidas em uma negociação locatícia tenham tranquilidade e segurança na contratação de uma locação.

Conheça, a seguir, algumas regras dessa lei, essencial para a locação de imóveis.

DIREITOS E DEVERES LOCADORES E LOCATÁRIOS

A compreensão sobre os direitos e deveres de locadores e locatários são ele- mentos essenciais para concretização de um contrato de locação. Esses com- promissos devem ser previamente discutidos e acordados entre ambas as partes e constar nas cláusulas contratuais, evitando confusões. É importante que o locatário esteja ciente do que pode ser exigido pelo proprietário do imóvel e pela imobiliária para contratação de uma locação, de forma a evitar abusos e possíveis transtornos. E para o locador também é essencial essa aten- ção às regras legais e às cláusulas do contrato, garantindo que os procedimen- tos relacionados à contratação da locação sejam realizados para assegurar o cumprimento das obrigações e preservar as características do imóvel. Portan- to, ao assinar um contrato de locação, é fundamental que ambas as partes estejam cientes do que pode ser exigido nesse documento, de forma coerente aos direitos e deveres que são estabelecidos pela Lei do Inquilinato.

LOCATÁRIO 

Estabelece a Lei do Inquilinato, em seu art. 23 que:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Depreende-se ainda da Lei, em seus diversos artigo que:

Valor do aluguel: A Lei do Inquilinato estabelece que é livre a convenção do alu- guel, proibindo, entretanto, a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou salarial.

Pagamento de multas: Os contratos costumam estipular também as multas a serem pagas, ao locador, no caso de atrasos no pagamento dos aluguéis, rescisão contratual e infração de outras cláusulas e condições da locação pelo locatário.

Devolução do imóvel: A Lei do Inquilinato estabelece que o locador deve alugar um imóvel apto à locação e manter a sua integridade estrutural, enquanto que o locatário deve zelar, durante a locação, pelas condições de conservação do imóvel, não causando danos ou avarias.

A lei também determina que é obrigação do inquilino devolver o imóvel, ao ?nal da locação, da mesma forma em que estava na época da contratação da locação, assumindo a responsabilidade pelos reparos necessários.

LOCADOR

Preve a Lei do inquilinato, em seu artigo 22:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

DEMAIS PREVISÕES IMPORTANTES

VENDA DO IMÓVEL:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

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